Một số điều cần biết về Trái phiếu thế chấp bất động sản thương mại ưu tiên trả nợ

Trong bối cảnh lãi suất thấp như hiện nay, không dễ để có được một mức lợi suất đầu tư hấp dẫn. Sự hấp dẫn của Trái Phiếu Thế Chấp Ưu Tiên Trả Nợ (First Position Mortgage Notes) đó là nhà đầu tư (bên cho vay) được ưu tiên thanh lý tài sản thu hồi nợ – ví dụ một tài sản cố định như bất động sản là tài sản bảo đảm cho khoản đầu tư.

Tỷ lệ sở hữu nhà bình quân tại Mỹ trong 50 năm qua khoảng 65%. Hầu hết các chuyên gia đều nhận thấy con số này đang suy giảm khi xu hướng thuê nhà ngày càng tăng, cùng với những khó khăn mà những người mua nhà trẻ tuổi phải đối mặt khi vất vả tìm một công việc ổn định và đảm bảo, liên quan trực tiếp đến khả năng (và mong muốn) sở hữu một ngôi nhà.

Hoạt động quảng bá cho các hình thức vay vốn thế chấp mua nhà truyền thống trên thị trường hiện nay đã giúp khách hàng có nhu cầu hiểu sâu hơn về cơ chế của những khoản vay này. Cùng với đó là sự cạnh tranh trên thị trường và dễ thấy hầu hết những người trưởng thành đều hiểu về vay vốn mua nhà. Nhưng với bất động sản thương mại thì sao?

Mỗi ngày, người tiêu dùng rời khỏi nhà và ghé qua nhiều loại bất động sản thương mại – để làm việc – để ăn tối – để mua sắm – để giải trí, nhưng chỉ một số người biết sự khác biệt giữa thị trường cho vay bất động sản thương mại và cho vay mua nhà.

Thuật ngữ “các khoản vay bất động sản thương mại” chủ yếu được cắt nghĩa là “bất động sản gồm nhiều hộ gia đình (từ 5 hộ trở lên), các tòa nhà văn phòng, trung tâm bán lẻ, cơ sở sản xuất công nghiệp và kho bãi, các tòa nhà cho một khách thuê (ví dụ như Lowes Walmart), và những cơ sở có mục đích sử dụng đặc biệt như cây xăng, trường học, nhà thờ, v.v… Bất kể mục đích sử dụng, cách thức tiếp cận những khoản vay bất động sản thương mại khá khác biệt so với cho vay mua nhà.

Trong quy trình cho vay mua nhà thông thường, bên vay vốn yêu cầu khách hàng cung cấp kê khai thuế, sao kê ngân hàng, hóa đơn thanh toán, kiểm tra tín dụng trong 2 năm và thẩm định tài sản. Bên cho vay chủ yếu tập trung vào khả năng thanh toán khoản vay thế chấp hàng tháng bao gồm thuế và bảo hiểm (bằng mô hình thu nhập và chi phí).

Với một khoản vay bất động sản thương mại, bên cho vay trước tiên xem xét tình trạng của tài sản và khả năng trả nợ thông qua dòng tiền thu được từ hoạt động kinh doanh hàng ngày. Bên cho vay sẽ yêu cầu bản sao của hợp đồng cho thuê hiện tại (sổ thuê nhà) và bản ghi quá trình vận hành trong 2 năm của bên đi vay.

Ngoài ra, họ sẽ xem xét những hạng mục cải tạo gần đây, những bức ảnh bên trong và bên ngoài khu bất động sản, quyền thanh lý tài sản thế chấp và tra cứu quyền sở hữu. Với những thông tin này, bên cho vay sẽ tính tỷ số khả năng thanh toán nợ để xác định xem bất động sản đó có thể cho nguồn thu đủ để trả khoản nợ mới. Thêm vào đó, bên cho vay sẽ tham khảo đánh giá của bên thứ ba, không chỉ về bản thân bất động sản đó, mà còn về khu vực xung quanh và xu hướng trên thị trường.

Chính vì thế các khoản vay vốn kinh doanh thông qua hình thức trái phiếu bất động sản đang ngày càng được các doanh nghiệp đầu tư bất động sản quan tâm nhiều hơn.

Leave a Reply

Your email address will not be published.